宅地の2005年度市町村別提示平均価額公表
一昨年が３年に１度の評価替え年度で今年度は据え置き年度となったが、地価下落に伴う価格の修正などを踏まえて算定。飯田下伊那地方では前年度比４％減の飯田市など１０市町村で下落した。
長野市とか松本市なんかは良いとしても、私が住んでいる伊那市とかなんかであれば、地価はガンガン下落している筈で、上がる要因が見えないんですよね、正直言えば。 と申しましょうか、上がる要因が見つからないんですけれども、均衡保つ要因も見つからないので、結果下落しているだろう（するだろう）という見方になるです。
よくある近隣取引事例っていうのも、取引の事例がその物件の内容によって価格的に幅が振られ過ぎているので、有って無い様なものかと「思われます」し、そういう消極的な意味合いから観れば、幾ら国道沿いで路線価があったとしても「ぉぃぉぃ、その価格は高過ぎるだろー」みたいなのが笑ってしまうほど沢山あると「思われます」。
とまれ固定資産税の算定基礎となる提示平均価額が軒並み下がったのは、固定資産税を払う方にとっては嬉しい事ですけれども、固定資産税を払えなくなりそうな方には地獄のような苦しみで、持っている不動産の価値が下がってるんですから以前より買い叩かれる可能性が大きい訳で。
どこでも同じかと思いますけども、不動産の価格査定は、そのよりどころを路線価にしている事が多いです。 無論路線価が存在しない地域もありまして、そういうトコを倍率地域と申します。 ちょっと国税庁のページをご覧下さい。 私なんて路線価マニアなんで、しょっちゅうアクセスしてますけど、当年路線価発表の日はサーバーが劇的に重くなる事で有名です、ここ。
「倍率」っていうのは何の倍率かって言いますと、固定資産税評価額に乗ずる倍率であります。 だので例えば長野県伊那市伊那の無指定区域の宅地であれば倍率は1.1で、固定資産税評価額に1.1を乗ず（掛け）れば補正が完了する、という次第です。 また同地域の農業振興地域内の田であれば倍率は12で、視点を変えますと農地っていうのは固定資産税が掛からないんだな〜ってわかります（税金は上がっているようですがまだまだ安いですし、そもそも地積が小さければ免税になります。） ちなみにこれらの計算結果は路線価があったとしてのものとされますので、そのまま実勢価格とはなりません。
で、田舎の不動産の査定を依頼しますと、先ず言われるのが価格はあってないようなものなので、貴方の売却理由次第になります、っていうもの。 もしこれを言われないと怪しいです。 不動産の査定は上にも書きました通り路線価をベースにしますけれども、路線価が無い地域の方が多いですし、肝心の路線価だって実勢価格とはうんとかけ離れて高いので、ある程度の目安にはなりましょうが、そこから実勢価格を割り出すのはどうかと思います。 あ、そうそう、なんで「うんとかけ離れて高い」のかと言いますと、あれって平米当たりなので、路線価と実勢価格との差が5000円だとして地積が300平米だとすれば、開きは150万円にもなりますもの。 変な言い方ですけれども、これを逆手にとって．．．っていうのもアリと言えばアリですね（モハメド）。 蛇足ですが「路線価 ÷ 0.8」が実勢価格の計算（調整）方法と言われてます（笑）。
そもそも実勢価格って？っていう根本的な話になると、実勢価格っていう価格は地価公示価格と基準地価と等しいものとされてまして、既にそれすらウソ臭いんですけど、そう言われてます。 でこれに対して路線価は８掛け、固定資産税評価額は７掛けになるように調整されている、というのが一般的な話です。
不動産の相続や贈与に掛かる税金の算定基礎は路線価です。 上記のように一般的には路線価なるものは実勢価格の８掛けとなっておりますけれども、今や実勢価格は路線価の８掛けと逆転現象が起こり得る地域もありますので、課税標準高い〜！って事になってます。 あ、というのはその不動産にマイナス要素が無い、という前提です。 ので不整形地だったり間口狭小だったり崖地だったりすれば評価は補正されてガクンと下がります。 普通の査定でそこまでシビアに査定するかどうかは知りませんが、先程の路線価のページに補正率一覧がありますので、誰でも査定しようと思えば出来ますです。
話を戻すと、不動産の査定っていうのは当然にシビアなもので、査定金額自体を云々言えない性質を持ち合わせるのではありますが、その査定基礎が不明だと云々言いたくなる訳で、その点「近隣取引事例」が査定基礎とされるのであれば、今一つ信用は出来かねます。 これは最初の方で書きました。
固定資産税評価というのは、３年に一度見直しがされ（評価替えと言う）、こないだは平成15年度に行われました。 という事は今手元にある市町村から送られた紙に書かれた評価額は一寸古いものかと言えますけれど、不動産それぞれで評価額が違いますので、地積で割った単価が隣の不動産と全く同じと言う事は考え難いです．．．って調べられるかそんなもん！（実は簡単に調べられますけど）
なので個々の不動産の査定をするのであれば、こんなにナイスな資料は無い訳で、評価替え後の経年は補正さえすればオッケー。 長野県南部の宅地であれば、４％も引いておけば良いでしょう。
なので、査定を依頼した時に「固定資産税の課税台帳の写しが欲しい」って言われれば信用に足りそうです。 課税台帳は役所にあるので自分で取りに行くか、委任状にハンコ押して取りに行ってもらうか、はたまた市町村から来る通知書のコピーを渡せば良いです。
で、査定をさせるんですけれども（笑）、自分でも査定してみてはいかがでしょう。 計算式は簡単で、実勢価格の７割掛けが評価額なんですから、
評価額 ÷ 地積 ÷ 0.7 × （100＋年補正率）
で平米当たりの実勢価格が出てしまいます（坪換算は×3.30579）。 この他にも例えば金融機関の評価倍率（1.1とか1.05）を掛けたりしますけれども、あくまでもそれは担保としての評価なんで、この際無視しておきます。 無視して全然オッケーです。 余計な要素は省きましょう。
これと、先程の路線価を基準としてマイナス要因を補正した価格も用意して、査定書を待ちます。 一番出来の良い査定書は、こういった各方面からの算定を全部掲載して、その上で近隣取引事例を参考程度に提示したもの（算定に汲み入れない）だと思います。 が、近隣取引事例を強引に使って価格を出しているのは、価格操作をしているので怪しいです。 ちゃんと査定をしていないかも知れませんので注意を。
昨今不動産の価格は下落しているので、査定書に記された数字を見てゲンナリするかも知れませんが、後は売却理由との兼ね合いとなります。 借金等で早期売却を望んでいるのであれば買い叩いてしまった方が良いですし、急がないのであればそこそこに上乗せします。 儲けたいのであれば今は売り出しをかけない事ですが、固定資産税は毎年払うので売り時を見据えないとならなくなりますし、今後地価が上昇する要素が見受けられませんので、難しい所です。 それだったら他の不動産を売却して、一番立地条件の良いところにマンションでも建てた方が良いかも。 登記名義人が老齢であれば借入超過で相続税対策にもなりますしね。
なんていうことをふと思った朝でした。 尚、寝ぼけ眼で書いたエントリーなので記述間違いがあるかもしれませんあしからず。